2016曼谷土地价格市场分析;泰国房地产投资开发法律政策解析

作者 泰国明泰房产
2016曼谷土地价格市场分析;泰国房地产投资开发法律政策解析 泰国明泰房产

过去一年里曼谷土地价格涨幅超过15%的地区则包括叻差达披色路、拉玛四路的桂喃泰一线。而过去一年土地价格几乎没有增值的地区则包括纳瓦纳空、挽亿堪、挽甲迪、廊实-纳空纳育等,主要是这些地区的基础设施建设尚未竣工。


泰国房地产价格评估及研究中心董事长索颇透露,该中心评估显示,2015年曼谷市及周边地区的土地价格平均比上一年上涨3.2%,显示增长幅度正在放缓。他指出,由于经济增长放缓,使得土地价值增幅不大,但如果以30年前(1985年)作比较,曼谷及周边地区地价增长了47倍。而影响房地产发展的最主要风险还是政治局势、经济复苏情况。建筑费用方面,尽管过去5年来政府评估价增长了25%,但实际上上调幅度并不大,仍然低于市场价格涨幅,对住房价格及房地产商的影响不大。

此外,评估报告还指出,房地产企业仍然热衷于轻轨(BTS)以及地铁(MRT)沿线的房地产开发,这一地带的房地产开发投资增长了65%,其中投入最高的是紫色线、绿色线以及蓝色线一带的公寓楼盘。


土地价格方面,最贵的是暹罗广场(SiamSquare)、奇隆(Chidlom)、蓬集(Phloen Chit)一线,平均每平方哇达到190万铢,即7.6亿铢一莱,这主要是因为这一线除了是轻轨沿线外,还是曼谷增长最快的商业中心;其次是是隆(Silom)线,平均低价为每平方哇160万铢,合6.4亿铢一莱;排在第三位的是唐人街的耀华力路,每平方哇达120万铢,即每莱4.8亿铢,同时报告预计,一旦石龙军路上地铁线修筑完毕,这一地带的土地价格还将继续上涨。

另外,索颇还透露,2016年土地价格上涨幅度较高的还有与周边国家接壤的经济特区,以及普吉、芭堤雅以及工业园区开发的工业城市,部分地区增幅超过曼谷。2017年,该报告估计如果能有新一轮的大选,对国际贸易、出口等有所帮助,预计土地价格增幅将而已达到3.5%-4%,但如果没有大选,则增幅只可能在2.5%3%

泰国房地产开发、建设的流程

1.1 身份要求

1)具有泰国国籍的个人;

2)由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。

1.2 购买土地的手续

1)调查土地权属、负担、颜色(规划用途);

2)起草土地购买协议;

3)土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记,否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。

1.3 建造房屋的手续

1)开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色,查看在此土地上是否准许建造此种建筑物;

2)开发商需起草建造计划蓝图,所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估(EIA)或是否需要得到相关部门的批准;

3)在建造任何建筑之前,开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府(市政当局)的建筑物管控部门,在收到建筑许可证后方可施工;

4)在建造完成后,开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验,合格后方可以计划使用用途开始使用。

1.4 经营不动产业务的要求

在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前,经营者应获得各类经营许可。

 

2
泰国对外资房地产开发、建设的限制

2.1 对外国人经营不动产业务的限制

总的来说,泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的,包括买卖或建造建筑物。但是也有例外,若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型,便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意,应在开展此种经营前申请外商经营许可(“FBL”)。

2.2 对外国人获得不动产的限制

在泰国法律中,外国人不能获得土地。例外的情况是,在投资委员会规定中(《土地法案》第96条),外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1 rai (合计为1600平方米)的土地。

与此同时,除了土地购买外,外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许(可能性不大),须经严格的程序,土地须在特定地点,同时获得内政部长的准许。

1)在泰国法律下,外国人可拥有公寓,但是须符合每栋公寓中外国人占49%,泰国居民占51%的比例;

2)外国人可在泰国承租、租用土地;租赁不能超过30年,当合同期限届满时,可以续签;但是自续签后,不能超过30年;

3)外国人不能获得土地,但是可以拥有与土地分离的建筑物。


3
泰国房地产开发、建设的相关法律规定

3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律,其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。

3.2 在获得土地后,需要在土地上建造任何建筑之前,需要符合下列两部法律的要求:

1)《城乡规划法》B.E.2518

2)《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定

3.3 在经营不动产业务时,需参考以下法律:

1)《土地发展法案》B.E.2543

2)《公寓法案》B.E.2552

3)《酒店法案》B.E. 2547

4)《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542

5)《托管账户法案》B.E.2551



泰国华欣地块销售

总共4莱 约合9.6亩 ,约合 6400平方米

销售价格:1400万铢/莱;总价:5600万泰铢;约合人民币:1060万

土地位置:紧临马路,宽60米,距离海边仅150米,附近有很多度假村,别墅,酒店等。适合建高级公寓,度假村,酒店等。

周边情况:


-华欣火车站:25公里(曼谷准备建高铁通往华欣)

-华欣市区20公里

-圣托里尼乐园 63公里

- 三百峰国家公园 25公里

-巴蜀府码头 4公里(芭提雅-巴蜀府航线即将开通)


阅读 次数 最后修改于 2016/8/22
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